O Pronunciamento Técnico CPC 28 trata do reconhecimento, da mensuração e da divulgação de propriedades para investimento (item 2), isto é, terrenos e edifícios mantidos para auferir aluguel, para valorização do capital ou para ambos. Tem correlação com a IAS 40. O CPC o aprovou em 26/6/2009 e o divulgou em 31/7/2009. A CVM o tornou obrigatório para companhias abertas pela Deliberação CVM 584/2009, publicada no DOU de 3/8/2009, aplicável aos exercícios encerrados a partir de dezembro de 2010 e às demonstrações de 2009 divulgadas para comparação. Hoje o ato vigente é a Resolução CVM 107/2022, que consolidou o texto e revogou a Deliberação 584 a partir de 1º/7/2022 (arts. 1º a 3º).
Escopo
- Definição: propriedade para investimento é o terreno ou edifício, ou parte de edifício, mantido pelo proprietário ou pelo arrendatário como ativo de direito de uso, para auferir aluguel ou valorização do capital, e não para uso na produção ou fornecimento de bens e serviços, para fins administrativos ou para venda no curso ordinário do negócio (item 5). Fica no subgrupo Investimentos do ativo não circulante (item 7).
- Exemplos: terreno mantido para valorização de longo prazo ou para uso futuro indeterminado, edifício próprio ou em direito de uso arrendado sob arrendamento operacional, edifício desocupado mantido para ser arrendado e propriedade em construção para futuro uso como propriedade para investimento (item 8).
- O que não é: imóvel destinado à venda no curso ordinário ou em desenvolvimento para venda (CPC 16), propriedade ocupada pelo proprietário (CPC 27 e CPC 06) e propriedade arrendada a terceiros sob arrendamento financeiro (item 9).
- Uso misto: se as partes puderem ser vendidas ou arrendadas separadamente, cada uma é contabilizada por si. Se não puderem, a propriedade só é propriedade para investimento se a parte de uso próprio for insignificante (item 10).
- Política de mensuração: a entidade escolhe o método do valor justo ou o método do custo e aplica a escolha a todas as suas propriedades para investimento, com as exceções do item 32A (item 30).
Consequência operacional
- Valor justo: quem adota o método mensura todas as propriedades para investimento pelo valor justo, salvo os casos do item 53 (item 33), e reconhece no resultado o ganho ou a perda da variação do valor justo no período em que ocorre (item 35).
- Custo: quem adota o método do custo segue o CPC 27, ou o CPC 06 para direito de uso, ou o CPC 31 se o imóvel for mantido para venda (item 56). Mesmo assim, divulga o valor justo das propriedades (item 79(e)).
- Valor justo sempre é apurado: todas as entidades determinam o valor justo, para mensuração ou para divulgação. O uso de avaliador independente qualificado é incentivado, mas não exigido (item 32).
- Troca de método: mudança voluntária de política exige apresentação mais apropriada (CPC 23), e é altamente improvável que passar do valor justo para o custo atenda a esse critério (item 31).
- Transferências: só ocorrem quando há alteração de uso, com evidência; mudança de intenção da administração não basta (item 57). Da propriedade a valor justo para uso próprio ou estoque, o custo considerado é o valor justo na data da mudança (item 60).
- Fundos imobiliários: o FII aplica as normas contábeis da CVM para companhias abertas, ressalvadas as regras da Instrução CVM 516 (art. 2º). A instrução classifica como propriedade para investimento o imóvel adquirido ou construído para renda ou valorização (art. 5º), reconhece-o inicialmente pelo custo (art. 6º) e manda mensurá-lo depois continuamente pelo valor justo (art. 7º), sem a opção pelo custo do item 30. O custo só é admitido para propriedade em construção cujo valor justo não seja mensurável com confiabilidade, conclusão possível apenas no reconhecimento inicial (art. 8º). Imóveis para venda vão para estoques, pelo menor entre custo e valor realizável líquido (arts. 10 e 11).
Erros comuns
- Classificar a sede própria como propriedade para investimento: imóvel ocupado pelo proprietário, inclusive para fins administrativos, fica no CPC 27 ou no CPC 06 (itens 5, 7 e 9(c)), ainda que esteja valorizando.
- Tratar como propriedade para investimento o imóvel mantido para venda: imóvel destinado à venda no curso ordinário, ou em desenvolvimento para venda, é estoque (item 9(a)).
- Dizer que a volta do valor justo para o custo é proibida: o item 31 não proíbe; diz que é altamente improvável que a mudança resulte em apresentação mais apropriada.
- Levar ao resultado a valorização de imóvel mensurado pelo custo: no método do custo aplica-se o CPC 27, com depreciação e sem reconhecer valorização (item 56). O valor justo aparece só em nota (item 79(e)).
- Aplicar ao FII a escolha entre custo e valor justo: a Instrução CVM 516 exige valor justo contínuo para a propriedade para investimento do fundo (art. 7º).
Relação com outras notas
- CPC 06 (R2): o direito de uso que atende à definição de propriedade para investimento é apresentado como tal e, se a entidade usa o valor justo no CPC 28, também é mensurado assim (itens 34 e 48 do CPC 06).
- CPC 46: a definição de valor justo do CPC 28 remete ao CPC 46 (item 5).
- FII: veículo cuja norma contábil, a Instrução CVM 516, torna o valor justo obrigatório para propriedades para investimento.
- Lei 8.668/1993: lei dos fundos imobiliários, fundamento da Instrução CVM 516.