A Lei nº 8.668/1993 instituiu os Fundos de Investimento Imobiliário (FII). Define a natureza do veículo, entrega à CVM a disciplina e a fiscalização e fixa as regras de tributação do fundo e da alienação de cotas. A isenção dos rendimentos para a pessoa física não está nesta lei: está na Lei 11.033/2004, art. 3º, III.
Escopo
- Natureza: o FII não tem personalidade jurídica. É comunhão de recursos captados pelo sistema de distribuição de valores mobiliários, destinada a empreendimentos imobiliários (art. 1º).
- Condomínio fechado: é proibido o resgate de cotas, e o prazo pode ser determinado ou indeterminado (art. 2º). As cotas são valores mobiliários (art. 3º), e cabe à CVM autorizar, disciplinar e fiscalizar os fundos (art. 4º).
- Administrador: só pode ser banco múltiplo com carteira de investimento ou de crédito imobiliário, banco de investimento, sociedade de crédito imobiliário, corretora ou distribuidora de títulos e valores mobiliários, ou entidade legalmente equiparada, autorizada pela CVM (art. 5º).
- Propriedade fiduciária: os bens do fundo são adquiridos pelo administrador em caráter fiduciário (art. 6º) e não se comunicam com o patrimônio dele (art. 7º).
- Vedações ao administrador: entre outras, conceder empréstimos, prometer rendimento predeterminado, aplicar no exterior recursos captados no País e operar em conflito de interesse com o fundo ou com o empreendedor (art. 12).
- Distribuição mínima: o fundo distribui ao menos 95% dos lucros apurados em regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro (art. 10, parágrafo único, incluído pela Lei 9.779).
Consequência operacional
- Rendimentos distribuídos: sujeitos a IR na fonte de 20%, qualquer que seja o beneficiário (art. 17, na redação da Lei 9.779). A PF só fica isenta se cumpridos os testes da Lei 11.033, art. 3º: negociação exclusiva em bolsa ou balcão organizado, ao menos 100 cotistas, PF com menos de 10% e grupo de PF ligadas com menos de 30%. Ver fii.
- Alienação ou resgate de cotas: ganho tributado a 20%, inclusive para pessoa jurídica isenta (art. 18, na redação da Lei 9.779).
- Aplicações financeiras do fundo: rendimentos de renda fixa ou variável sofrem IR na fonte como os de pessoa jurídica (art. 16-A, incluído pela Lei 9.779).
- Fundo tributado como pessoa jurídica: se o FII aplica em empreendimento cujo incorporador, construtor ou sócio seja cotista com mais de 25% das cotas, sozinho ou com pessoas ligadas, o fundo passa ao regime das pessoas jurídicas (Lei 9.779, art. 2º).
Erros comuns
- Atribuir a isenção da PF à Lei 8.668: ela vem da Lei 11.033, art. 3º, III, e dos testes do § 1º daquele artigo.
- Confundir isenção de rendimentos com isenção na venda: o ganho na alienação da cota é tributado a 20%.
- Tratar o FII como sociedade: o FII é condomínio sem personalidade jurídica, e os imóveis estão em propriedade fiduciária do administrador.
- Ignorar a regra dos 25% do incorporador/construtor: ela muda a tributação do próprio fundo, não só a do cotista.
Relação com outras notas
- Isenção da PF e testes de pulverização: Lei 11.033/2004 e fii.
- Regras da CVM para o veículo: Anexo Normativo III da RCVM 175.
- A Lei 14.754/2023 elevou o mínimo de cotistas para a isenção da PF de 50 para 100 e criou o teste do grupo de PF ligadas, ambos alterando a Lei 11.033. Na Lei 8.668, deu nova redação ao art. 12, II (garantias).
- OC Conjunto 1/2025/CVM/SSE/SNC: o art. 20-F não inclui o parágrafo único do art. 10 entre os dispositivos aplicáveis ao Fiagro (itens 4 e 5).