Escopo
FII é o veículo do Anexo Normativo III, sempre em condomínio fechado, voltado ao investimento imobiliário: imóveis e direitos reais, CRI, LCI, cotas de outros FII e de FIDC de lastro imobiliário, ações de companhias do setor. A 175 passou a exigir deliberação conjunta de gestor e administrador nos FII que investem parcela preponderante (acima de 5% do PL) em valores mobiliários, distinguindo-os dos FII “de tijolo”.
Consequência operacional
O atrativo central é a isenção de IR sobre os rendimentos distribuídos à pessoa física, hoje condicionada a três requisitos cumulativos que a Lei 14.754/2023 endureceu: (i) cotas negociadas exclusivamente em bolsa ou balcão organizado; (ii) no mínimo 100 cotistas (antes eram 50); e (iii) o cotista PF não pode deter 10% ou mais das cotas nem receber 10% ou mais dos rendimentos. Rompido qualquer requisito, os rendimentos passam a ser tributados. O ganho na alienação de cotas é tributado a 20%. O administrador precisa monitorar a base de cotistas e a concentração PF de forma contínua — cair abaixo de 100 cotistas derruba a isenção para todos.
Erros comuns
- Assumir isenção “automática”: ela depende dos três requisitos e desaparece se qualquer um cair.
- Usar o piso antigo de 50 cotistas.
- Ignorar a concentração individual (10%) de um cotista PF relevante.
- Esquecer que o ganho de capital na venda da cota não é isento (20%).
Relação com outras notas
- Casca regulatória: Resolução CVM 175.
- Equiparação no agro: fiagro (FIAGRO-FII).
- Demais veículos: fif, fidc, fip.