O Ofício-Circular nº 2/2025/CVM/SSE, de 18 de março de 2025, dirigido a administradores e gestores de FII, resolve um desencontro entre duas normas: o art. 18 da parte geral da Resolução CVM 175 faculta ao regulamento limitar a responsabilidade do cotista — e, se não limitar, os cotistas respondem por patrimônio líquido negativo. Só que, para o FII, o art. 13, II, da Lei 8.668/1993 já garante essa proteção desde 1993. Conclusão do ofício: regulamento de FII não pode prever chamada de capital genérica para cobrir patrimônio líquido negativo (item 7).
Escopo
- O que diz a Lei 8.668, art. 13, II: o titular das quotas “não responde pessoalmente por qualquer obrigação legal ou contratual, relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo ou da administradora, salvo quanto à obrigação de pagamento do valor integral das quotas subscritas” (transcrito no item 1).
- O que diz o art. 18 da RCVM 175: o regulamento pode prever responsabilidade limitada ao valor subscrito; se não previr, os cotistas respondem por eventual patrimônio líquido negativo — sem prejuízo da responsabilidade do prestador de serviço que agir com dolo ou má-fé (item 1).
- De onde vem a faculdade: a Lei 13.874/2019 incluiu os arts. 1.368-A a 1.368-F no Código Civil, facultando a criação de fundos com responsabilidade limitada ao valor das cotas, sujeita a previsão em regulamento e à disciplina da CVM. A RCVM 175 normatizou isso no art. 18, entre outros (item 2).
- A extensão da proteção legal: a limitação do art. 13, II, alcança obrigações “relativamente aos imóveis e empreendimentos integrantes do fundo”, o que compreende a totalidade dos ativos elegíveis ao FII na forma do art. 40 do Anexo Normativo III — CRI, cotas de fundos, participação em sociedades, imóveis e direitos reais sobre imóveis, entre outros. Como todo FII se destina exclusivamente a empreendimentos imobiliários (art. 1º da Lei 8.668), o art. 40 é o dispositivo que regulamenta esse conceito (itens 4 e 5).
Consequência operacional
- Onde a chamada de capital ainda cabe: o cotista pode ser chamado a aportar recursos quando o patrimônio líquido negativo decorrer de obrigações legais e contratuais não relacionadas aos imóveis e empreendimentos investidos. O exemplo do próprio ofício: dívidas do FII com administrador, gestor ou outro prestador de serviço, alheias aos empreendimentos (item 6).
- Previsão genérica está vedada: não há possibilidade de o regulamento do FII incluir previsão genérica de que os cotistas podem ser chamados a aportar recursos em situações de patrimônio líquido negativo (item 7).
- O que fazer no regulamento: o FII que permaneça constituído sob forma condominial de responsabilidade ilimitada deve ajustar o regulamento para dizer que a responsabilidade além das cotas integralizadas recai unicamente nas situações de patrimônio líquido negativo decorrente de obrigações não relativas aos ativos-alvo do art. 40 do Anexo Normativo III (item 8).
Erros comuns
- Copiar do art. 18 da RCVM 175 uma cláusula genérica de chamada de capital. Em FII, ela colide com o art. 13, II, da Lei 8.668, e a SSE entende que é vedada (item 7).
- Concluir que o FII precisa optar pela limitação do art. 18 para proteger o cotista. A proteção quanto aos imóveis e empreendimentos vem da lei, não da opção regulamentar.
- Ler a proteção como absoluta. Ela não cobre obrigações estranhas aos empreendimentos — dívida com prestador de serviço, por exemplo.
- Deixar o regulamento antigo como está. O ofício pede ajuste redacional nos FII de responsabilidade ilimitada, delimitando as hipóteses.
Relação com outras notas
- Lei 8.668/1993: arts. 1º e 13, II — base legal da responsabilidade limitada no FII.
- Anexo Normativo III da Resolução CVM 175: art. 40, que define os ativos-alvo do FII.
- Resolução CVM 175: art. 18, sobre responsabilidade do cotista.
- FII: o veículo e sua carteira elegível.