O Anexo Normativo III da Resolução CVM 175 traz as regras específicas do FII, o fundo de investimento imobiliário. Vale sempre em conjunto com a Parte Geral.
Escopo
- Finalidade e captação: o FII aplica em empreendimentos imobiliários e capta recursos pelo sistema de distribuição de valores mobiliários (art. 2º).
- Regime fechado: as classes são constituídas em regime fechado e podem ter prazo indeterminado (art. 3º).
- Ativos: a participação em empreendimentos imobiliários pode se dar, entre outros, por direitos reais sobre imóveis, por valores mobiliários de emissores registrados na CVM cuja atividade preponderante seja permitida ao FII, por ações ou cotas de sociedades de propósito exclusivamente imobiliário, por CEPAC e por cotas de FIP com política exclusivamente em atividades permitidas ao FII (art. 40).
- Constituição pelo administrador sozinho: se a política de investimento não permitir aplicar mais de 5% do patrimônio líquido em valores mobiliários, o fundo e suas classes podem ser constituídos por deliberação exclusiva do administrador, que passa a ser o único prestador de serviços essenciais, somando administração fiduciária e gestão da carteira (art. 5º). Fora dessa hipótese, vale a regra da Parte Geral: constituição por deliberação conjunta de administrador e gestor (Parte Geral, art. 7º).
Consequência operacional
- Propriedade fiduciária: o administrador detém a propriedade fiduciária dos imóveis, e a gestão dos ativos imobiliários é responsabilidade exclusiva dele, ainda que contrate terceiros para administrar os imóveis (art. 26, § 2º).
- Custódia com dispensa limitada: o administrador deve prover custódia de ativos financeiros, dispensada para os que representem até 5% do PL da classe, se negociados em mercado organizado ou registrados em sistema autorizado (art. 26, § 3º).
- Quórum qualificado: certas matérias exigem maioria dos presentes que representem ao menos 25% das cotas emitidas (classe com mais de 100 cotistas) ou metade das cotas (até 100 cotistas) (art. 16).
- Tributação fora do anexo: a isenção de rendimentos para pessoa física vem da Lei 11.033/2004, não da norma da CVM; ver fii.
Erros comuns
- Ler o limite de 5% como regra de “deliberação conjunta”: o art. 5º diz o inverso. Com até 5% em valores mobiliários, o administrador pode atuar sozinho, como único prestador essencial.
- Tratar o FII como aberto: as classes são sempre fechadas.
- Confundir o limite de 5% da constituição com o de 5% da custódia: são dispositivos diferentes (arts. 5º e 26, § 3º).
Relação com outras notas
- Parte Geral e o quadro fundo/classe/subclasse: Resolução CVM 175.
- Veículo e tributação: fii. Equiparação no agro: fiagro (Anexo Normativo VI).
- Informes de FII: OC SSE 4/2024, OC SSE 5/2025 e OC SSE 2/2026.