O Ofício-Circular nº 1/2024/CVM/SSE, de 22 de fevereiro de 2024, dirigido a administradores e gestores de FII, responde a uma pergunta aberta pela Lei 14.754/2023: o FII já pode dar garantias? A lei, no art. 42, alterou a Lei 8.668/1993 para admitir que o fundo constitua ônus reais sobre imóveis e preste fiança, aval, aceite ou coobrigação, exceto para garantir obrigações assumidas pelo fundo ou por seus cotistas. A SSE respondeu que não: a faculdade dependia de regulamentação da CVM.
Premissa alterada pela Resolução CVM 200/2024
O ofício se apoia na vedação então vigente do art. 32 do Anexo Normativo III. Menos de um mês depois, a Resolução CVM 200, de 12 de março de 2024, revogou o inciso II (fiança, aval, aceite e coobrigação), deu nova redação ao inciso V (ônus reais vedados, “exceto para garantir obrigações assumidas pela classe”) e incluiu o § 3º (na classe exclusiva, o regulamento pode permitir garantias e ônus reais para obrigações dos cotistas). O ofício não foi revogado formalmente, mas a regulamentação que ele aguardava foi editada; o regime atual é o do art. 32 com essa redação.
Escopo
- O que a lei mudou (item 1): o art. 42 da Lei 14.754 alterou o art. 7º, VI, da Lei 8.668 (ônus reais sobre os imóveis) e o art. 12, II (fiança, aval, aceite ou coobrigação), acrescentando a ressalva “exceto para garantir obrigações assumidas pelo Fundo ou por seus cotistas”.
- O que a regulamentação dizia (item 2): o art. 32 do Anexo Normativo III da Resolução CVM 175 vedava, na redação original, a constituição de ônus e a coobrigação em qualquer hipótese.
- Por que a regra das classes restritas não socorria (item 3): a parte geral admite coobrigação nas classes restritas (art. 113, IV), mas as regras do Anexo Normativo III prevalecem em caso de conflito (art. 2º, parágrafo único).
- Entendimento (itens 4 e 6): permanece vedado o uso das faculdades do art. 42 da Lei 14.754 até que norma específica altere o Anexo Normativo III. Fundamento: a competência da CVM para disciplinar a constituição, o funcionamento e a administração dos FII (art. 4º da Lei 8.668).
- O que a norma futura poderia tratar (item 5): o ofício cita, como exemplos, audiência pública prévia, público-alvo elegível, regime informacional diferenciado, forma de aprovação prévia das garantias e se o FII poderia garantir obrigações de cotistas específicos.
Consequência operacional
- Entre a lei e a Resolução CVM 200: pelo entendimento da SSE, os FII não podiam usar a faculdade do art. 42 da Lei 14.754 enquanto o art. 32 do Anexo Normativo III mantinha a vedação.
- A partir da Resolução CVM 200: o gestor pode constituir ônus reais sobre imóveis da classe para garantir obrigações da classe (Anexo III, art. 32, V). Garantias e ônus para obrigações dos cotistas só na classe exclusiva e se o regulamento permitir (art. 32, § 3º).
- Informe mensal: a mesma Resolução CVM 200 incluiu no Suplemento I (informe mensal de FII) campos de provisões por garantias prestadas, valor dos imóveis objeto de ônus reais e valor das garantias prestadas em operações da classe e de cotistas.
Erros comuns
- Ler a Lei 14.754 como autorização autoaplicável. A SSE entendeu que a faculdade precisava de regulamentação da CVM (itens 4 e 6).
- Invocar o art. 113, IV, da parte geral para o FII. O Anexo Normativo III prevalece sobre a parte geral em caso de conflito (item 3).
- Aplicar o ofício hoje sem olhar a Resolução CVM 200. A vedação absoluta que o ofício descreve não é mais a redação do art. 32.
- Estender a garantia de obrigação de cotista a qualquer classe. Pelo art. 32, § 3º, isso só cabe na classe exclusiva.
Relação com outras notas
- Lei 14.754/2023: art. 42, que alterou os arts. 7º e 12 da Lei 8.668.
- Lei 8.668/1993: arts. 4º, 7º, VI, e 12, II.
- Anexo Normativo III da Resolução CVM 175: art. 32, com a redação da Resolução CVM 200/2024.
- Ofício-Circular nº 1/2024/CVM/SSE/SNC: documento diferente, conjunto com a SNC, sobre assembleia e distribuição de rendimentos de FII.
- FII: o veículo.