O avaliador de imóveis produz o laudo que atribui valor aos imóveis de um FII e aos imóveis rurais de um FIAGRO. O conteúdo mínimo desse laudo está no Suplemento H da Resolução CVM 175, comum às duas categorias, e a avaliação deve observar as regras contábeis de mensuração do valor justo (Anexo III, art. 9º, § 5º; Anexo VI, art. 12, § 7º). É função vizinha à do laudista, que avalia participações e outros ativos, mas o roteiro regulatório é próprio.
Escopo
- Quando o laudo é exigido: na integralização de cotas em bens e direitos, com laudo de empresa especializada aprovado pela assembleia (Anexo III, art. 9º; Anexo VI, art. 12, § 1º); antes de cada aquisição de imóvel (Anexo III, art. 40, § 3º; Anexo VI, art. 14, § 4º); e na fusão, incorporação ou cisão, se a última avaliação tiver mais de três meses (Anexo III, art. 43).
- Identificação: empresa avaliadora e responsáveis, com experiência em avaliação de imóveis; imóvel; fundo, classe e administrador; datas da avaliação atual e da anterior (Suplemento H, item I).
- Descrição e diligências: localização, estado de conservação, tipo de construção, finalidade, mercado da região e empreendimentos concorrentes, com as diligências e dados usados (Suplemento H, itens II.1 a II.3).
- Método: fundamentação da escolha do método e razões para excluir os demais; se for fluxo de caixa descontado, taxa de desconto, tributos, risco de vacância e análise de sensibilidade (Suplemento H, itens II.4 e II.5).
- Premissas e valor final: rendimentos de aluguel ou estimados, cláusulas dos contratos de locação, encargos de conservação, justificativa das taxas de capitalização e demais parâmetros, e o valor final pelo método escolhido (Suplemento H, itens II.6 a II.11).
- Independência: o avaliador declara não ter conflito de interesses que reduza sua independência, informa vínculos com sociedades ligadas ao administrador e as cotas que detenha na classe (Anexo III, art. 9º, § 4º; Anexo VI, art. 12, § 6º; Suplemento H, itens III.4 e III.5).
- FIAGRO: o laudo de imóvel rural acrescenta a inscrição no Cadastro Ambiental Rural ou a explicação sobre sua desnecessidade (Anexo VI, arts. 7º e 12, § 2º).
Consequência operacional
- Vacância e taxa de capitalização movem a cota: as premissas de ocupação e de capitalização se traduzem direto no valor patrimonial do FII, e o laudo precisa justificá-las (Suplemento H, itens II.5 e II.9).
- Divulgação em 30 dias: a avaliação dos imóveis adquiridos é divulgada em até 30 dias da conclusão do negócio, salvo as cláusulas de aluguel protegidas por sigilo (Anexo III, art. 37, IV; Anexo VI, art. 34, III).
- Responsabilidade do administrador: ele deve agir com elevados padrões de diligência para que as informações do laudo sejam verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, e responde pela omissão (Anexo III, art. 9º, § 2º; Anexo VI, art. 12, § 4º).
- Imóvel em construção: o administrador exerce controle efetivo sobre o projeto, mesmo com terceiros contratados (Anexo III, art. 40, § 1º); descolamento entre obra e cronograma contamina o valor atribuído.
- Custo: no FII, gastos com avaliações obrigatórias são encargo do fundo (Anexo III, art. 42, V); no FIAGRO, o regulamento pode prevê-los como encargo (Anexo VI, art. 37, IX).
Erros comuns
- Achar que toda avaliação exige terceiro: a avaliação prévia à aquisição pode ser feita pelo administrador, pelo gestor ou por terceiro independente (Anexo III, art. 40, § 3º); já o laudo de integralização é de empresa especializada (art. 9º).
- Esquecer a dispensa da classe restrita: a classe só para qualificados, se o regulamento previr, pode dispensar o laudo de integralização, mas a assembleia continua aprovando o valor atribuído ao bem (Anexo III, art. 45; Anexo VI, art. 38, I).
- Confundir valor de avaliação com preço de venda: o laudo segue a mensuração de valor justo, que supõe transação não forçada — não o valor obtenível numa venda apressada.
- Omitir limitações: ressalvas ao valor e informações relevantes indisponíveis precisam constar do laudo, com as limitações que causam (Suplemento H, itens III.1 e III.2).
Relação com outras notas
- O documento produzido: laudo de avaliação.
- Função análoga em participações: laudista.
- Quem examina o resultado: auditor independente.
- Onde o número entra: marcação a mercado e NAV.
- Regras das categorias: Anexo Normativo III (FII) e Anexo Normativo VI (FIAGRO).
- Norma de valor justo: CPC 46.