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Laudo de Avaliação

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Laudo de avaliação é o documento técnico que atribui valor a um bem ou direito sem preço observável, elaborado por avaliador independente ou por empresa especializada. Na Resolução CVM 175, ele aparece sobretudo quando o investidor integraliza cotas entregando bens em vez de dinheiro, quando cotas ou participações passam de uma classe aberta para outra e quando um FII adquire imóveis. Em FIP, é também uma das formas de sustentar o valor justo das investidas nas demonstrações contábeis.

Escopo

  • Transferências em classe aberta: a cota de classe aberta só pode ser cedida nas hipóteses listadas na norma. Em três delas o valor precisa de laudo de avaliador independente: integralização com participações em companhias ou limitadas, integralização com cotas de outras classes e resgate ou amortização pago em cotas de outras classes (Parte Geral, art. 16, VII a IX e parágrafo único).
  • Integralização em bens no FII: exige laudo de empresa especializada, elaborado conforme o Suplemento H e aprovado pela assembleia. A aprovação é dispensada para os ativos que são a destinação dos recursos da primeira oferta pública (Anexo III, art. 9º, caput e § 1º). O avaliador declara que não tem conflito de interesses que reduza sua independência (§ 4º).
  • Integralização em ativos no Fiagro: exige laudo de empresa especializada aprovado pela assembleia, com dispensa da aprovação para o ativo que é destinação da oferta de cotas do patrimônio inicial. Para imóvel rural, o laudo segue o Suplemento H, e o avaliador também declara ausência de conflito (Anexo VI, art. 12, §§ 1º, 2º, 3º e 6º).
  • Integralização em bens no FIP: é admitida quando a classe investe em companhia em recuperação judicial ou extrajudicial ou em reestruturação financeira, com bens e direitos ligados a esse processo. O valor justo desses bens precisa de laudo de empresa especializada independente (Anexo IV, art. 20, §§ 5º e 6º), aprovado privativamente pela assembleia (art. 21, IV).
  • Aquisição de imóveis por FII: imóveis, bens e direitos de uso a adquirir precisam de avaliação prévia do administrador, do gestor ou de terceiro independente, observado o Suplemento H (Anexo III, art. 40, § 3º).
  • Valor justo das investidas de FIP: no fundo qualificado como entidade de investimento, as notas explicativas informam se a avaliação foi feita pelo gestor ou por avaliador independente. Neste último caso, informam também a identificação e a qualificação do avaliador e a data do laudo (ICVM 579, art. 18, VI, “c”). Se o gestor participa da avaliação, precisa ter metodologia consistente e passível de verificação (Anexo IV, art. 30, § 3º, I).
  • Conteúdo mínimo em FII e Fiagro: o Suplemento H exige a identificação da avaliadora e dos responsáveis e as datas de referência da avaliação atual e da última. Exige também a descrição do imóvel, as premissas do fluxo de caixa descontado quando usado (taxa de desconto, tributos, vacância, análise de sensibilidade), a justificativa dos parâmetros, o valor final, as ressalvas e as declarações do avaliador.
  • Dispensa do laudo: a classe de FII destinada só a investidores qualificados pode dispensar o laudo na integralização em bens, se o regulamento previr, e o regulamento da classe restrita de Fiagro também pode. Nos dois casos, a assembleia continua aprovando o valor atribuído ao ativo (Anexo III, art. 45; Anexo VI, art. 38, I).

Consequência operacional

  • Diligência do administrador: no FII e no Fiagro, o administrador deve agir com elevados padrões de diligência para que as informações do laudo sejam verdadeiras, consistentes, corretas e suficientes, e responde pela omissão (Anexo III, art. 9º, § 2º; Anexo VI, art. 12, § 4º).
  • Impedimento de voto: o cotista não vota na deliberação sobre laudo de bens de sua propriedade (Parte Geral, art. 78, V). No FII, a vedação cai quando todos os subscritores são condôminos do bem conferido (Anexo III, art. 19).
  • Critério de valor justo: as avaliações para integralização em FII e Fiagro seguem as regras contábeis de mensuração do valor justo (Anexo III, art. 9º, § 5º; Anexo VI, art. 12, § 7º). No FIP, nas hipóteses de integralização em bens do art. 20, § 5º, o laudo segue as regras contábeis que tratam de mensuração do valor justo (Anexo IV, art. 20, § 6º); hoje, o CPC 46, cuja consolidação foi aprovada pela Resolução CVM 115/2022.
  • Remuneração separada da avaliação: no FIP em que o gestor participa da avaliação a valor justo, a remuneração do administrador ou do gestor não pode ser calculada sobre o ajuste a valor justo de investimentos ainda não alienados. A taxa de performance só pode ser recebida na distribuição de rendimentos aos cotistas (Anexo IV, art. 30, § 3º, II e III).
  • Mudança material de valor: na classe de FIP qualificada como entidade de investimento, se uma alteração de valor justo afeta materialmente o patrimônio líquido, o administrador tem 5 dias úteis para disponibilizar aos cotistas um relatório dos prestadores de serviços essenciais. O relatório justifica a alteração e compara as premissas da avaliação atual com as da anterior (Anexo IV, art. 31, I, “a”).
  • Insumo do nav: o valor atribuído no laudo entra no patrimônio líquido da classe e, por isso, no valor da cota (Parte Geral, art. 14, § 1º).

Erros comuns

  • Tratar o laudo como preço de venda: valor justo é a estimativa do preço de uma transação não forçada entre participantes do mercado na data de mensuração (CPC 46, item 2). Não garante realização.
  • Supor que o FIP sempre depende de laudo externo: na mensuração periódica, a ICVM 579 admite avaliação pelo gestor. O laudo de empresa especializada independente é exigido na integralização em bens do art. 20, § 5º, do Anexo IV.
  • Omitir a declaração de independência: no FII e no Fiagro, o avaliador precisa declarar que não tem conflito de interesses (Anexo III, art. 9º, § 4º; Anexo VI, art. 12, § 6º).
  • Dispensar o laudo sem base: a dispensa existe só onde a norma a prevê (Anexo III, art. 45; Anexo VI, art. 38, I) e não afasta a aprovação do valor pela assembleia.
  • Ignorar a data-base: o Suplemento H pede as datas de referência da avaliação atual e da anterior justamente porque o valor vale para uma data.

Relação com outras notas

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